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有一間我蠻中意的房子，預計晚上下班去下斡旋
一樓室內有外推，使用空間應該有20坪外加法定空間約26坪
這間房子跟我近期看的很不一樣，感覺空間大不少
因為這是屋主自建，電梯公寓，公設比非常低 (房仲也沒說清楚)，但室內空間真的蠻大的
開價1700萬，我看實登1150萬，考慮有裝潢想說殺到1300萬看看
銀行鑑價
正好下午跟同事聊到房子的事，同事幫忙找同業的鑑價
一鑑出來不得了，銀行估價850萬
銀行朋友說這間房子建坪只有20坪，周遭房價40萬上下，就算用45萬去估也只有900萬，貸款8成才720萬…
同事跟銀行同業都覺得這間開價太扯，一坪開85萬…新成屋都不一定那麼貴
但因為很喜歡這間房子，晚上還是硬著頭皮去談斡旋
誰知晚上房仲帶了他學長，學長看起來年輕有點日系太保的感覺…深怕開太低會直接打起來
但買房是人生大事，自己開價有邏輯，沒在怕的
要談就要大刀砍
以銀行估價，這間最多用900萬成交，才能滿足我貸8成的需求
但900萬等同我要砍對半，還沒看過有人看房這樣砍價的
我問了另一間銀行，另一間銀行可貸830萬，假設我最多出300萬自備款，那300+830=1,130，我最多可以出到1,130萬
於是我開1,100萬 (理論上應該從900開始開…但實在砍太兇加上人家學長口氣也蠻硬的)
我真的有誠意買，沒有要開芭樂價
房仲兩人互看一下面有難色 (OS應該是直接飆髒話)，過幾秒說：有難度…再過幾秒又說：差太多了
我直接說我開價的邏輯，他也承認說這間自備要高一點 (沒事先跟我說)
我：反正我最多出自備出300，貸款只能貸830我也沒辦法，這已經不是價格的問題
房仲學長：還是簽個條款，談高一點，如果貸款有過就買，沒過就退斡旋
我：可以阿，但銀行估價就這樣，我也不可能出太高價
我：不然你覺得多少可以成交
房仲學長：屋主價格很硬，底1550，如果差個幾十萬他還有努力的空間
我：那就沒談的空間了，買賣方價格差太多
換位思考
當初1樓成交1150萬，等同每坪57萬，加上裝潢跟家電，頂多1250萬 (裝潢蠻陽春的，房間門用合成木門…)
考慮屋主利潤跟仲介費用，抓個1350~1400萬應該差不多，雖然還是遠低於屋主底價，可能屋主真的想海薛一筆
破局主因：雙方認知差距過大
明明屋況不錯，正常貸款情況下應該可以順利成交，但卻連斡旋都沒辦法
我想原因是買賣方認知差距過大
賣方屋主認為房子那麼棒，現在房市又是賣方市場，理應直這個價
確實屋況不錯
但銀行鑑價只看權狀坪數，就算實際使用空間25坪還是只能用20坪估價
最後的結果就會導致買方有誠意買也可以買但開價卻沒辦法滿足賣方
總結就是買房除了看總價外也要先打聽銀行可以貸多少，尤其中古屋特別重要
一般人買房都假設可以貸「成交價」的八成，但實際是貸銀行「鑑價」的八成
當「成交價」跟「鑑價」落差過大就會買不起或出不起更高的價格
如果今天沒有先去找同業鑑價
可能就順利簽斡旋，最後貸款沒過只能違約，這筆斡旋金就飛了
談斡旋前可以跟仲介詢問房屋能貸多少金額，有作功課的仲介一定知道可貸金額，在契約上也可以明訂銀行貸款金額達到某數字才成交，如果沒達到合約作廢並退斡旋金，這些都是可以跟房仲談的。
還有一種方法，如果你沒有認識房貸人員或是急著要斡旋，可以記下地址跟格局到網路上試算
舉例來說，我覺得富邦網頁還不錯用，只要填入地址、房屋類型等條件便可以粗略概算銀行鑑價
