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升息第一槍
今天凌晨(3/17)聯準會升息一碼，美國聯準會利率區間來到0.25%~0.5%，白天台灣央行總裁楊金龍立馬宣布跟進升息一碼，過去兩年台灣房地產市場狂熱，低利率條件貸款成本低又助長了房地產的火燙氣氛，雖然說大家早就知道今年會升息，但以我的觀察買房時還是沒有想太多，先買再說，直到今天真的升息了才一堆人在討論升息對貸款的影響。
這篇文章幫大家整理升息對房貸的影響，前提假設是
- 1.台灣央行跟著美國聯準會升息
- 2.銀行跟著台灣央行升息調整利率
簡單來說就是
聯準會 >> 台灣央行 >> 貸款銀行
三者關係同步進行
如果不同步也沒關係，我們就是看貸款銀行，貸款銀行的利率才是直接影響到我們貸款月付金，聯準會只是市場指標，不一定美國升息台灣銀行就會跟著升，但如果台灣央行升息，基本上貸款銀行也會同步調升
房貸月付金情境分析
以目前1.31%的狀況每月攤還本息約為 (紅字)
上面的金額跟實際銀行攤還會有一點點落差，主要是因為本表是用公式計算，跟銀行的計算不同，每月還款差距約在幾百塊
如果貸款銀行升一碼，利率從1.31%調升到1.56%
貸款1000萬
每月還款金額從$33,772提升為$34,995，每月多付$1,223
30年的總繳利息從$2,157,906提升為$2,598,262，總繳利息多付$440,356
貸款2000萬
每月還款金額從$67,544提升為$69,990，每月多付$2,446
30年的總繳利息從$4,315,812提升為$5,196,524，總繳利息多付$880,712
升息循環才剛開始
今年Fed預計年底將利率調升至1.75%~2%
也就是說Fed今年預計升7碼
貸款1000萬
每月還款金額從$33,772提升為$42,846，每月多付$21,116
30年的總繳利息從$2,157,906提升為$ 5,424,724，總繳利息多付$3,266,818
貸款2000萬
每月還款金額從$67,544提升為$85,693，每月多付$2,446
30年的總繳利息從$4,315,812提升為$10,849,448，總繳利息多付$6,533,636
以貸款1000萬為例，升一碼每月繳款金額才多1千2，不痛不癢，但30年總繳利息足足多了44萬
反正攤在30年，每月負擔還是不重
如果你這樣想那就太單純了
聯準會升息也不是只升一碼，預計今年會升7碼
假設聯準會今年真的升到7碼，每月貸款金額就要多付9千元
這對一般家庭就很傷了，30年期滿總共要多繳接近326萬的利息 (依貸款銀行升息腳步而訂)
更別說美國聯準會明年預期還會再升3~4碼
大多數人貸款金額應該都超過1000萬，首購族大概貸到1500萬，換屋族買的房價較高，貸款金額約為2000萬，從上面分析可以得出幾個結論：
- 升一碼不用擔心，月付金增加不多
- 銀行如果升7碼那月付金負擔會大很多，房貸月付金影響到民眾生活肯定衝擊買房需求
- 按照年期把貸款還完就算只升一碼對總利息成本影響也很大，升七碼更可觀，別小看一碼 (0.25%)長期複利的威力
- 買房時不能只考慮當下的還款條件，要考慮未來升息是否能夠負擔，多留一些緩衝空間
過往很多人會說每月房貸繳款金額不要超過薪水的1/3
如果今年升7碼，貸款比例8成貸款金額1,000萬的月付金約為4.3萬
代表月薪超過12.9萬才能買1,250萬的房子 (1,000/0.8=1,250)
怎麼可能!?
月薪12.9萬已經是中高階主管的薪水了，1,250萬的房子台北市根本找不到，新北也要到邊陲地帶才有可能，月薪12.9萬的生活品質不該如此低
那我們用年薪來換算
每月繳4.3萬，一年繳51.6萬
用1/3的比例回推年薪為154.8萬，代表年薪154.8萬才買得起1,250萬的房子且不會影響到生活品質
一間1,250萬的房子現在看起來在雙北是入門款，但如果升息繼續進行，想負擔得起這「入門款」的房子自己的薪資水平也要有一定水準，這樣升息是不是會影響到買房需求? 沒錯吧!
